長軀直進華南城(1668)

本欄在10月18日曾介紹過交易中心發展商華南城(1668)，當時股價1.12元，之後曾升至1.28元，但在近日卻回落至1.2元橫行，大大跑輸予其他內房股。其實，筆者自拙文《華南城(1668)利潤豐厚無人知》出街之後，仍不時在市場吸納此股，計及今日增持，持股比重已逾個人組合20%，是近年罕見的高水平—某程度上可說並不健康，並含有若干賭博成份，各位不宜仿傚。

筆者是散戶一名而已，並無內幕消息誘使重倉持貨，所以，在持續增持的過程之中，筆者不斷地搜集資料，以確定集團是否可以交出亮麗業績，以支持股價日後大幅上升。

集團的2012年度業績、以及傳媒編寫的公司訪問，筆者已反覆研究過，結論跟之前的沒有兩樣：集團已踏進收成期。於2012年度內之合約銷售金額高達71億元(部份已於2012年度入賬)，涉及建築面積逾100萬平方米，而2013年度之合約銷售目標為80-100億元，比2012年的實際入賬金額(亦即營業額)36.7億元，高出近倍。支持快速增長的背後，是集團擁有4個在建項目，即是「深圳華南城」、「南昌華南城」、「南寧華南城」及「西安華南城」分期發展，按計劃於2012及13兩個曆年內竣工，樓面面積達到268萬平方米，假如銷售力度配合，今、明兩年盈利有望創集團新高。長遠來說，集團手上共有6項目，土地儲備超過1000萬平方米(以建築面積計)，足夠幾年發展之用。只要「華南城」模式「行得通」，集團未來將可繼續賺取豐厚利潤。

股價落後有因

既然前景如斯秀麗，為甚麼投資者視若無睹呢？筆者認為可歸咎於集團上市初年，業績依賴物業升值，令市場失望之餘，集團管理層仍辯稱是投資者不理解集團的經營模式，自然被市場唾棄了。

「一體兩翼」概念有待推廣

其實，集團以前為自己定位為「物流」企業，在後科網泡沫期，已經不合時宜。現時喜見集團對自家的營運模式有一個具體說法，即是「一體兩翼」發展模式：主體是交易中心業務，項目約50%面積為商舖及批發市場，兩翼是指住宅及商貿各佔20%或以上，而商貿包括寫字樓及酒店等。換言之，集團是以發展批發交易中心及商舖為主，並輔以寫字樓、酒店和住宅等配套設施，最近甚至發展「Outlet」中心。,

另外，集團在甄選項目時，會考慮當地的城市規劃，是否需要「華南城」模式的交易平台，不會盲目上馬。有時，地方政府看上「華南城」模式有助地方產業發展，會向集團提供稅收及政策上的支持。此外，由於項目面積大，選址一般會遠離市中心，但會位於交通樞紐。這個特點令地價較便宜，而「成品」有如商舖般高價，促成集團之毛利率特別高。

集團即將在明日(11月28日)公佈2013年度中期業績，大家很快就可以知道「華南城」模式是否可以被複製至中國其他地方了。無論如何，集團今日股價1.2元，比較3月底之每股資產淨值2.16元，現價折讓率達44%，估計即使中期業績未盡人意，股價下跌空間亦有限。

溫馨提示

筆者已持有上述股票，惟亦可能隨時沽售，不會事前發出知會。各位跟進前務必自行作出研究，亦宜按個人需要訂出止蝕策略。

(本文同時在Quamnet 刊登)