激戰伯明翰(一)匯豐分拆成誘因

英國收租秘笈已寫了六式, 雖然意猶未盡, 關注到未買樓的網友可能覺得乏味, 是時候轉個主題, 報導一下朋友胡生在2015年親身到英國揀樓的故事。

話說胡生於2015年尾要去英格蘭北部辦一件私事, 由於辨理需時, 只好留在英北一個小鎮一段日子, 順道一圓他的置業大夢。2015年英國還未舉行脫歐公投, 亦未推出買家額外印花稅, 樓市非常熾熱, 據當時思思的倫敦經紀說, 市場上的供應幾乎乾涸了, 而胡生就在此背景下跳入搶樓火海。

胡生最後成功成為英國業主, 不過據他自己說, 買樓過程是艱苦的, 因為初到貴境, 好多行內習慣不了解, 事實上, 不同經紀行有不同規定, 加上經紀茛莠不齊, 都令他吃了不少悶棍。他住在英北小鎮, 如去伯明翰, 需要乘搭個半小時火車, 而當地全數經紀行, 都規定預約才可睇樓, 不似香港的情況, 總有一些鎖匙盤給Walk-in的買家。不過, 樓市熱火朝天, 即使預約了, 也不定有樓睇。他就試過上了火車之後收到樓盤已賣出的電話。另外, 又試過被經紀放飛機, 又或經紀改了行程沒有通知。到最後, 買樓和申請按揭手續亦拖延了很久, 令到胡生趕不及在額外印花稅生效(2016年4月1日)前成交！

今次故事不止寫胡生買到的樓盤, 凡他睇過的, 包括在其他城鎮的, 夠料的都盡可能寫出來, 讓有興趣的網友多了解伯明翰及其他地方的樓盤。

點解要揀伯明翰 ( Birmingham ) 呢? 原來伯明翰是英格蘭第二大城市(亦可說第三大), 可是樓價只及倫敦的幾分之一。最大的誘因, 是匯豐英國在2015年3月宣佈, 因應新的監管條例, 將分拆零售銀行獨立經營, 並將在伯明翰建立一幢新總部！

胡生在2015年11月去到Board Street 的地盤視察, 拍下這張照片

上一篇文章︰《英國收租秘笈(六)傢俬不是必需》

http://icyhand.blogspot.hk/2018/04/blog-post_25.html

溫馨提示

筆者與朋友在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。

英國收租秘笈(六)傢俬不是必備

出租住宅物業是否必需向租客提供全套傢俬？相信是新手包租公/婆最常問的問題之一。首先, 法例沒有此要求。餘下就看市場的需求了。

筆者在2015年接收Romford 單位時, 向租務代理 C 提問是否需要購買傢俬 ( http://icyhand.blogspot.hk/2016/12/romford_12.html ) 。C 認為沒有傢俬問題不大。筆者估計原因是租客對象是本鎮人 ( Romford 位於 大倫敦Zone 6 ), 並非那些從其他地方來, 而隨時會離去的打工族。

同一個問題, 筆者也向思思的租務代理 S提出。S 認為購置傢俬幾乎必要, 又質問筆者那位代理提議不買傢俬！

最後, 各位讀者應知道, 租務代理 C 很快就為筆者租出了單位, 而且租客安居至今已逾2年。筆者事前為單位安裝了窗簾杆、窗簾、及燈罩；至於廚房和廁所則是交樓時已 fully fitted。

朋友胡生在Manchester 購買的新樓叫 Hat Box (此個案未出街), 郵編M4。租務代理建議不連傢俬, 租金每月995鎊, 而連傢俬則增加100鎊至1,095鎊, 相差10%。胡生為減低資本開支, 只委託租務代理找人安裝窗簾杆和窗簾, 租客自備傢俬, 入住至今亦已近2年。

另一位朋友G, 在倫敦購買了一個兩房樓花單位(郵編 E3), 鄰近金融區, 收樓時主人房有一衣櫃, 租客要求細房多放一個, 朋友答應了, 單位也順利租出。

雖然上述3個單位不連傢俬都很快租出, 但筆者沒有否定傢俬的吸引力, 尤其是對學生和到倫敦金融區工作的外來人士。各位業主需按客源等實際情況決定。

部份在香港銷售的英國物業, 會提供傢俬套餐, 綜合舊資料, 兩房單位約需5000至6000鎊, 一房約3000 至4000鎊, 另加增值稅20%。除此以外, 如日後傢俬損壞了, 業主須付責維修費或購買替代品。不要以為英國的傢俬很耐用, 朋友陳生的 Alto 單位的大床, 二年左右就要維修 。胡生的Birmingham 二手物業, 可能有8至9年了, 第一年出租置換了一件床墊和書桌 (費用200鎊), 第二年則置換四張椅 (費用160鎊)。

以前住宅物業連傢俬出租, 可享稅務優惠, 金額是全年租金收入之10%, 用作扣稅 ( Wear and Tear) , 思思的 Ivy Point 享受過一年。上年度 (2016-17年度) 此項目已被取消了, 不過業主花在維修或購買替代品的費用, 可以扣稅。

上一篇文章︰《英國收租秘笈(五)求學威龍有貢獻》

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英國收租秘笈(五)求學威龍有貢獻

前文援引一位倫敦租務代理的經驗︰一對工作的伴侶 ( working couple ) 是最穩定的租客。相對而言, 學生租客比較不穩定, 因為他們租期多只是一年, 而且個人責任感較弱。

然而, 英國的教育產業表現出色, 每年吸引很多海外學子前往求學, 並構成一個重大租客來源。有些物業建在大學區, 目標租客就是學生！或者說, 學生支撐了租金水平。

朋友胡生在Birmingham 購買的二手物業叫 Park Central (此個案未出街), 郵編B15, 位於 Birmingham西南邊, 離城北的寫字樓區較遠, 可能是購買之後久久未能租出的原因之一。招租之後二個月, 兩位中國藉留學生成為胡生的租客, 租期一年, 租用期間未有甚麼特別事故, 雖然租金略低。兩位租客是 University of Birmingham 的學生, 而胡生買樓時沒有想過會租予學生, 因為他不知道大學離物業只是16分鐘車程 (google map顯示火車程為19 分鐘)。

大家記得思思的物業Ivy Point (http://icyhand.blogspot.hk/2017/02/blog-post_25.html), 位於倫敦東邊Zone2/3, 鄰近金融區 Canary Wharf及新發展區Stratford, 目標租客是金融區僱員。起初二年的租客均是打工一族, 踏入第三年, 新租客卻是附近一間大學的海外學生。

事緣思思不滿當時租務代理的表現, 趁租客不續租撤換代理, 因此未有提早物色租客。收樓之後招租, 兩星期多才有回應, 海外學生出價符合「心水」, 可以馬上「 起租 」, 又願先付半年租金; 對比有一對工作伴侶, 還價低7%, 並遲一星期才「 起租 」。如果是你, 你會揀那一位呢？

上一篇文章︰《英國收租秘笈(四)在職伴侶最穩定》

http://icyhand.blogspot.hk/2017/

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筆者與朋友均是業餘投資者，在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。