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| 舊與新的一鎊硬幣 |
內子批評《
英國收租秘笈 》所提「秘技」屬於「鬼唔知阿媽係女人」之流。筆者無言以對,
因為阿媽的確是女人。總結出一些經驗,
只是希望各位重新認知,
進一步想法子去實行,
以提升租金回報。
秘笈第三式,
各位包租公/婆,
在盡可能的情況之下,
與原有租客續約。最明顯的好處,
續約消滅了新、舊租約之間的空租期,
讓業主可以收足全年租金。
另外,
續約可節省尋找新租客的資源,
有時業主甚至因而得到益處。此話何解?
不同代理有不同的收費結構。筆者的Romford
物業,
如與原租客續租,
代理費用於此年度由全年租金收入之8%減至7%。胡先生的Manchester
物業,
代理費用是全年租金收入的7.2%,
加上找新租客收費用420鎊。換言以,
第二年如與原租客續約,
此年度應付之代理費只是全年租金收入的7.2%,
省掉了420鎊(差不多半個月租金)！不過,
如果代理收費是固定百分點,
例如筆者的Alto物業,
節省尋找新租客的資源的益處就未能全數轉予業主。
另一方面,
在空租期間,
業主除了收不到租金,
還要支付本來由租客支付的
council
tax – 大概是地方議會向住戶收取的服務費。Council
tax 的金額,
不同地方有不同標準,
筆者也沒有深入研究。大抵朋友思思的倫敦一房單位每年的council
tax 金額約是1050鎊,
空置一個半月需付130鎊左右。胡生的Birmingham
二房單位每年的council
tax 金額約是1100鎊,
空置6日需付18鎊,
相對「廉宜」。
除此以外,
轉換租客亦會引至其他費用,
不同代理收費結構不同。另外,
有時新任包租公/婆因為不熟行情,
亦會被代理濫收費用。朋友之中,
以思思遭遇最可憐。上年度她的倫敦物業轉換新租客,
代理收了以下費用︰Checkout
fee 138鎊(大部份代理不收此費)、Pre-tenancy
cleaning 90鎊、Contract
fee 240鎊(大部份代理不收此費)、Tenant
deposit scheme fee 46鎊、Inventory
fee 156鎊,
合共670鎊,
加上空租期的 Council
tax 130鎊,
思思共付了800鎊,
超逾半個月的租金收入了。
簡而言之,
與舊租客續約,
包租公/婆可收足全年租金,
又可減少無謂支出。各位下次在考慮加租幅度時,
就應衡量一下得失才作出決定。
溫馨提示
筆者與朋友均是業餘投資者，在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。
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