海外買家難逃資本增值稅 Capital Gains Tax

各位須注意, 筆者不是稅務專家, 以下關於英國稅務的叙述, 取材自英國稅局網頁。各位如有問題, 宜向英國稅務專家查詢, 或到英國稅局 HM Revenue & Customs 網頁了解, 網頁內有大量資料教你報稅。

以前在英國買賣住宅物業, 賺了錢的海外投資者不須支付本增值稅 Capital Gains Tax( CGT )。快樂時光在2015年4月5日 結束了。自此日子之後, 無論你是居民抑或非居民, 投資住宅物業增值部份均須繳交 CGT。如果你在此日子前已擁有該物業, 稅局只計此日子後的增值部份。

非居民投資者 (non-resident-investor) 於本年度 (2016/17) 享有 CGT 免稅額 £11,100。增值高於此額須繳交18%或28%之稅款, 視乎你是屬於低稅階抑或高稅階。此外, 你須要在物業成交30日內報稅。

由於筆者未有出售物業經驗, 所以未有機會報交 CGT。各位有需要的話, 可到 HMRC 網頁了解清楚。

資料來源

https://www.gov.uk/guidance/capital-gains-tax-for-non-residents-calculating-taxable-gain-or-loss

Non Resident Landlord Scheme 申請豁免預先扣稅

各位須注意, 筆者不是稅務專家, 以下關於英國稅務的叙述, 乃綜合個人經驗與英國稅局網頁內的資料而成。各位如有問題, 宜向英國稅務專家查詢, 或到英國稅局 HM Revenue & Customs 網頁了解, 網頁內有大量資料教你報稅。

前文說過, 所有來自英國物業的租金收入, 都要報交Income Tax收入稅。另一方面, 當租務代理代你收租之後, 他按法例須從收入之中扣起20%, 稍後代你交予稅局。

作為非居民業主 ( Non Resident Landlord ), 你可申請豁免扣起此20%收入。當你的物業成交之後, 你便可到 HMRC 相關網頁, 填一份互動表格 ( NRL1i ), 打印下來, 寄回英國稅局。稅局在收到你的申請之後, 如核准的話, 將在十天八天之內通知你的代理, 屆時代理便不再代你扣稅。

申報 NRL 的好處, 是你可加強你的現金流, 而代理扣起租金20%, 多數會比你的應繳稅款為多, 因為你的收入可以扣除大量准許開支。另外, 代理代你扣稅和管理, 亦會再收費百餘鎊。

除此以外, 如你再買英國物業, 收租時須再申請, 只是今次須要打電話去英稅局的有關熱線。轉換代理亦須打電話通知稅局。

資料來源

https://www.gov.uk/government/publications/non-resident-landlord-application-to-receive-uk-rental-income-without-deduction-of-uk-tax-individuals-nrl1i

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筆者與朋友均是業餘投資者，在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。

Income Tax收入稅 2016/17

各位須注意, 筆者不是稅務專家, 以下關於英國稅務的叙述, 乃綜合個人經驗與英國稅局網頁內的資料而成。各位如有問題, 宜向英國稅務專家查詢, 或到英國稅局 HM Revenue & Customs 網頁了解, 網頁內有大量資料教你報稅。

所有來自英國物業的租金收入都要報交Income Tax收入稅。不過, 多種開支 ( 包括按揭利息、地稅、管理費和維收保養支出、和租務代理費用等專業費用 ) 均可從租金收入中扣除。說句笑話, 其實扣去這些支出之後, 要「打稅」的收入並不多。

如果你擁有幾個收租物業, 你可合併一起來報。如果你與配偶或其他人共同持有物業, 你只填報屬於你的部份, 其他業主則要分別報稅。

以本年度 (2016/17) 而言, 應課稅收入 £32,000 或以下之稅率是20%, 在£32,000 至 £150,000之稅率是40%, £150,000之上是45%。

英藉非居民 (Non-UK Resident but British / EU Citizen) 可享有免稅額 £11,000。

英國的稅務年度是由 4月6日至翌年之 4月5日, 如果你在今年4月5日或之前收到租金, 現在就要填報稅表了, 並須於10月31日寄抵英國稅局。如果你沒有收到報稅表, 你可上網下載。

資料來源

https://www.gov.uk/tax-uk-income-live-abroad/rent

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英國樓市動向 - 內倫敦樓價獨憔悴

筆者在前文援引地產網站 Rightmove 的分區樓價升跌幅數字, 發現好多網友關注, 今日引用 Rightmove 報告, 進一步解構四月份倫敦樓市 :

內倫敦 (Inner London) 推動, 首都叫價按年下跌 1.5%

大倫敦市場上物業叫價按年下跌1.5%, 跌幅之大是2009年5月以來之首次, 雖然只是比歷史高位平均低 £10,000。另一方面, 全英其餘地區樓價仍見上升。

跌幅主要由內倫敦帶動下跌4.2%( - £35,504 ), 而外倫敦 (Outer London) 則上升1.7% ( + £9,017 )。其實自三月以來, 內、外倫敦叫價均下跌, 內倫敦按月下跌3.6%, 拖累整體表現. 外倫敦只是按月微軟0.2%。

高檔市場按年跌幅為 7.3%, 而低及中檔市場樓價保持穩定。

資料來源

http://www.rightmove.co.uk/news/house-price-index/

網購倫敦地鐵簇新樓(九)租金回報逾5%

物業成交那段日子, 踫巧思思的朋友 F 又去了倫敦, 思思便請 F 代為收樓, 兼且帶同 F 「用開」的租務代理 P 去看看。思思委託了 P 的公司為租務代理, 隨即展開招租工作。

啊, 各位可能還記得, Ivy Point此一房單位本來是連租約出售, 賣方報來租金每周320鎊 (即月租1376鎊)。可是收樓時經紀表示, 租客已搬走。思思對此沒有甚麼意見, 因為本來的租約亦在收樓的月份到期。

P 的租務代理公司是一間具規模的公司, 真的有「成 Team人」幫業主工作, 自然收費亦不便宜, 此是後話。招租大約一星期就有回應, 租客是位年青人, 報稱在英國一知名經濟型連鎖酒店工作。不過, 他的薪金未能通過測試, 即是業主不能購買租金收入保險。

代理建議租客先租半年, 每月租金1340鎊, 起租前先繳交5個月租金, 以及相當於6星期租金的保證金, 即是租客在入住前共須繳付8572鎊, 反映租客求租心切。至於第6 個月租金將在第5個月繳交。完半年租約前再以同樣方式續約半年。雖然以月租1340鎊計算的租金回報超過5%. 可是思思認為半年租約不理想, 一度拒絕了, 後來經不起代理游說, 最終還是答應。租約在 F 代為收樓之後20日起租。

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網購倫敦地鐵簇新樓(八)歷時三個多月

思思繳交3000鎊的 reservation deposit 之後, 馬上向 HSBC UK 申請按揭貸款。有關申按的苦況, 在前兩個個案已交待, 在此不重覆了。今次銀行大約用了50天審批, 再用10天將有關文件送予律師。

律師收到銀行貸款文件之後, 花了20天時間審核、查契、和做環境報告等, 然後向思思提交建議。思思簽好買賣合約等文件, 將正本速遞回英國律師樓。

由思思交付訂金計, 三個月之後才由雙方律師在英國代表買賣雙方交換買賣合約 ( exchange of contract ), 再過八天正式完成交易 – 買方律師通知銀行放款, 再轉交賣方律師。成交之前一天, 思思按律師傳來的帳單付清費用。順帶一提, 所有帳單須要自家看清楚, 因為出錯並非不常見。律師的服務屬於中規中矩, 收費大約是1500鎊, 另外物業印花稅及登記費在6000鎊以內( 當時未加額外印花稅 ), 而支付予銀行的申按費用則約2600鎊。

值得一讚的是倫敦經紀 T 的服務相當好, 在準備文件三個多月期間, 每隔一二個星期就匯報一下交易的進展。思思好驚賣家中途「反口」不賣, 結果順利過渡, 原因之一 – 思思接到買賣合約時才知道 – 賣家原來是一位住在新加坡的投資者！

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英國樓市動向 - 倫敦樓價告急?

多家英國機構近日公佈的英國4月份樓價指數均出現微軟, 筆者援引地產網站 Rightmove 的分區樓價升跌幅予各位參考 :

大倫敦
平均價格 £636,777, 
比3月下跌2.0%, 
比去年4月下跌1.5%

西北 (包括曼徹斯特) 
平均價格 £186,096, 
比3月上升2.5%, 
比去年4月上升3.5%

西米特蘭 (包括伯明翰) 
平均價格 £215,784, 
比3月上升1.4%,
比去年4月上升5.0%

資料來源

http://www.rightmove.co.uk/news/house-price-index/

網購倫敦地鐵簇新樓(七) 賣方毋須「賠訂」

經紀 T 收好思思的護照和住址副本之後, 要求思思繳交3000鎊的 reservation deposit。

在英國買樓, 與香港最大不同的是, 買家不落訂, 雙方不簽臨時買賣合約。雙方議好價, 買家即委託律師查契, 做環境報告等。如買家須做按揭, 就同時向銀行申請, 申請過程須要10-12星期。兩方面搞妥之後, 律師會代表雙方交換買賣合約 ( exchange of contract ), 此時買家須支付樓價10%至15%的訂金予賣家。在交換合約之後, 雙方再訂交樓 ( legal completion )和付清樓價日期, 例如在10 日後。

由於在交換合約之前, 沒有訂金和合約束縛, 買賣雙方均有可能「反口」。 在樓價急升期, 例如思思買樓這段期間, 賣方「反口」不賣時有所聞, 她就有一個朋友搞了一年仍未成功。

經紀 T 是次要求的reservation deposit, 不屬於買賣合約的一部份, 因為沒有束縛賣方如「反口」須「賠雙訂」。經紀作為第三方託管 ( escrow agent ), 收訂之後將停止向其他客人推銷此盤。假如思思「反口」不買, 訂金將被沒收, 否則將在交換合約之後退回。

這間經紀公司信得過嗎？ 會不會是騙案呢？ 原來思思以前在香港聽過, 好像是測計師行吧。今次思思考慮了3日才答應「落訂」。

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