再探華南城(1668)的空城計

昨日收市之後完成《華南城(1668)設下空城計》，晚上回家再閱讀集團的中期業績報告，發覺有必要再交待一下集團的銷售情況。有關資料記錄在第13頁，現抄錄如下：

於本期間，本集團錄得訂約銷售及融資租賃按年上升137.4%至1,915.2百萬港元，成績斐然，主要來源於南昌華南城、南寧華南城及西安華南城等新項目的理想銷售情況，並加上本集團的領航項目深圳華南城的銷售及融資租賃的貢獻。這出色的業績，驗證了本集團的業務模式及展現了本集團強而有力的營運能力。隨著各項目的成功推售，我們已策劃連串大型銷售及預售活動。預期如果旗下項目的建設進度理想，多項物業將可望於2012/13 財政年度下半年推出，有助推動本集團的未來發展。

至於來自《經濟通》的報導則是這樣的：

集團首席財務總監馮星航於中期業績記者會表示，上半財年合約銷售金額為19億元，下半年會加大銷售力度，預期能夠達成全年80億元的目標。又提到，上半財年合約銷售金額經已達到全年目標24%，較上一個財年同期達標率12%為高，加上近年底是集團的推盤旺季，預期能夠完成目標，今年全年集團的總建築面積達到267萬平方米，上半財年已經出售約17萬平方米。被問及中期業績未有派息，他指，集團一向維持穩健的派息比率及方針，每年派息一次，派息比率約為30%至33%。

兩者不同之處，是前者提到「預期如果旗下項目的建設進度理想，多項物業將可望於2012/13 財政年度下半年推出」。

樂觀的解讀，是集團的在建項目仍未達預售的要求，須待建設到某一程度才推出預售。並非集團刻意搞個甚麼「推盤旺季」，上半年不賣樓，非到下半年才賣不可。

不過，筆者現時顯然持貨過重，未來有減持的需要。

溫馨提示

筆者已持有上述股票，惟亦可能隨時沽售，不會事前發出知會。各位跟進前務必自行作出研究，亦宜按個人需要訂出止蝕策略。

華南城(1668)設下空城計

物料展銷中心發展商華南城(1668)已成為筆者第一大持倉，以致昨晚10時仍得恭候集團的中期業績：

截至2012年9月底之半年，集團營業額大增188%至25.1億元，毛利大增161%至13.5億元，純利增加38%至7.49億元，每股盈利12.5仙，不派中期息。

快速瀏覽過集團的半年報告，發覺沒有異樣，筆者便休息去了。

豈知今早集團股價只是微升。中午之後，傳媒訪問公司管理層，才得知集團在上半年度之銷售金額只有19億元，為集團年度銷售目標80億元的24%，涉及樓面17萬平方米，大大低於正常預期。估計這是拖累集團股價未能隨一眾內房股急升的原因。

不過，集團之首席財務總監馮星航為此辯解，一是此水平已比去年同期之12%為高；二是年底是集團的推盤旺季，集團會加大銷售力度，預期能夠達成全年80億元的目標。

此外，期內毛利率由60%下跌至54%，主要原因是期內住宅物業銷售佔比上升，而住宅物業毛利率47%，較交易中心商舖的毛利率67%為低。

筆者認為毛利率下跌問題不太大，因為現水平(54%)仍屬出色，最令人擔憂的是未來銷售表現能否突飛猛晉。

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長軀直進華南城(1668)

本欄在10月18日曾介紹過交易中心發展商華南城(1668)，當時股價1.12元，之後曾升至1.28元，但在近日卻回落至1.2元橫行，大大跑輸予其他內房股。其實，筆者自拙文《華南城(1668)利潤豐厚無人知》出街之後，仍不時在市場吸納此股，計及今日增持，持股比重已逾個人組合20%，是近年罕見的高水平—某程度上可說並不健康，並含有若干賭博成份，各位不宜仿傚。

筆者是散戶一名而已，並無內幕消息誘使重倉持貨，所以，在持續增持的過程之中，筆者不斷地搜集資料，以確定集團是否可以交出亮麗業績，以支持股價日後大幅上升。

集團的2012年度業績、以及傳媒編寫的公司訪問，筆者已反覆研究過，結論跟之前的沒有兩樣：集團已踏進收成期。於2012年度內之合約銷售金額高達71億元(部份已於2012年度入賬)，涉及建築面積逾100萬平方米，而2013年度之合約銷售目標為80-100億元，比2012年的實際入賬金額(亦即營業額)36.7億元，高出近倍。支持快速增長的背後，是集團擁有4個在建項目，即是「深圳華南城」、「南昌華南城」、「南寧華南城」及「西安華南城」分期發展，按計劃於2012及13兩個曆年內竣工，樓面面積達到268萬平方米，假如銷售力度配合，今、明兩年盈利有望創集團新高。長遠來說，集團手上共有6項目，土地儲備超過1000萬平方米(以建築面積計)，足夠幾年發展之用。只要「華南城」模式「行得通」，集團未來將可繼續賺取豐厚利潤。

股價落後有因

既然前景如斯秀麗，為甚麼投資者視若無睹呢？筆者認為可歸咎於集團上市初年，業績依賴物業升值，令市場失望之餘，集團管理層仍辯稱是投資者不理解集團的經營模式，自然被市場唾棄了。

「一體兩翼」概念有待推廣

其實，集團以前為自己定位為「物流」企業，在後科網泡沫期，已經不合時宜。現時喜見集團對自家的營運模式有一個具體說法，即是「一體兩翼」發展模式：主體是交易中心業務，項目約50%面積為商舖及批發市場，兩翼是指住宅及商貿各佔20%或以上，而商貿包括寫字樓及酒店等。換言之，集團是以發展批發交易中心及商舖為主，並輔以寫字樓、酒店和住宅等配套設施，最近甚至發展「Outlet」中心。,

另外，集團在甄選項目時，會考慮當地的城市規劃，是否需要「華南城」模式的交易平台，不會盲目上馬。有時，地方政府看上「華南城」模式有助地方產業發展，會向集團提供稅收及政策上的支持。此外，由於項目面積大，選址一般會遠離市中心，但會位於交通樞紐。這個特點令地價較便宜，而「成品」有如商舖般高價，促成集團之毛利率特別高。

集團即將在明日(11月28日)公佈2013年度中期業績，大家很快就可以知道「華南城」模式是否可以被複製至中國其他地方了。無論如何，集團今日股價1.2元，比較3月底之每股資產淨值2.16元，現價折讓率達44%，估計即使中期業績未盡人意，股價下跌空間亦有限。

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(本文同時在Quamnet 刊登)

經緯紡織(350)變成前度愛股

美股上周五因為零售市道好轉而回升，道指升上13000之上，可是今日港股未有受惠，恆指在22000大關前高開低收，觀望氣氛比較濃厚。

筆者在上周表示，從事後看，今年最強勢的板塊應該是內房股，於是將持貨重心轉為內房股，買入一批比較落後的二、三、四線內房股。大家有時見到的「冰凍之倉」組合包括了華南城(1668)、保利(119)、恆盛(845)和用作博取賣盤的新澤(095)。另外，筆者家族又持有小量奧園(3883)、寶業(2355)及沿海家園(1124)。

買貨需要資金，月來筆者沽出了一批「舊電池」，包括之前(11月9日)提過的兗煤(1171)和一注經緯(350)。近日再沽出了持貨一年用以博取私有化的新龍(529)，取得微利。今日，筆者觀看圖表走勢時，見到經緯(350)在相對高位形成射擊之星，於是以每股4.74-4.78元沽出餘下之2萬股經緯(按：筆者家族仍持有小量經緯，計劃善價而沽)。

查實，經緯紡織(350)在過去一年曾是筆者最重持貨，原因是集團自二年前收購了經營金融信託服務的「中融信託」約36%權益，轉型為金融股，前景秀麗。可惜年來大市受歐債打擊，疲不能興，A股市場至今仍在低位徘徊。筆者持貨超過一年之後，決定趁有利潤時減輕持貨。

如想回顧有關經緯的分析，歡迎點擊下列連結：

《經緯紡織(350)可以炒落後》(10月22日)

http://icyhand.blogspot.hk/2012/10/350.html

至於「冰凍之倉」，現時持股如下：

比較	組合	年度	恆指	年度	冰凍之手	金額
	(千元)	升跌		升跌	股票市值	858,100
11-Jan-11	1,000		23,606		應收股息	-
31-Dec-11	853	-14.7%	18,434	-21.9%	現金	97,059
現在	955	12.0%	21,861	18.6%	組合總值	955,159
持股	買入	數量	總金額	市價	股價升跌	市值
華南城(1668)	-1.20	60,000	-72,152	1.20	0%	72,000
華南城(1668)	-1.22	60,000	-73,354	1.20	-2%	72,000
華南城(1668)	-1.25	60,000	-75,158	1.20	-4%	72,000
華南城(1668)	-1.12	72,000	-80,790	1.20	7%	86,400
保利(119)	-4.72	20,000	-94,572	5.04	7%	100,800
恆盛(845	-1.17	70,000	-82,072	1.24	6%	86,800
新澤(095)	-0.33	120,000	-39,683	0.280	-15%	33,600
有利(406)	-1.08	60,000	-64,937	1.33	23%	79,800
瑞年(2010)	-2.99	30,000	-90,010	2.68	-10%	80,400
瑞年(2010)	-2.98	10,000	-29,800	2.68	-10%	26,800
泰豐(873)	-3.36	30,000	-101,012	2.24	-33%	67,200
宏橋(1378)	-5.69	10,000	-57,064	3.63	-36%	36,300
莊勝(758)	-0.55	100,000	-55,116	0.440	-20%	44,000
			-915,721			858,100

本股票組合於2011年1月11日起運作，本金100萬港元。選股以基本因素為主，亦有加入投機元素。由於對象較冷，網友在充分了解之前，不宜跟進。